“今年以来多地密集修订物业管理条例 破解管理难题”

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今年以来，密集修订了物业管理条例专家

不动产管理立法必须规定具体的制度

那一年，有了物业管理委员会制度，我们就不用直接找街道办事处成立物业管理委员会，花时间成立业委会。 7月12日，陈寒松拿着刚印的《北京市房地产管理条例》，一边勾勒一边说。

陈寒松是北京市朝阳区利泽西园一区业委会副主任。 她认为，5月1日实施的《北京市物业管理条例》创立的新制度，处理了居住区物业管理的诸多课题。

今年以来，修改实施物业管理条例的不仅是北京。 3月1日，《深圳经济特区物业管理条例》修订实施5月1日，《重庆市物业管理条例》修订实施。 更值得观察的是，陕西、广西、海南等地开始修改各自的物业管理条例。

接受《法制日报》记者采访的专家认为，各地物业管理条例密集修订的现实背景之一是，我国城市化进程进入后半期，城镇居民小区以维修为主，物业管理的好坏直接关系到社会稳定。 因此，物业管理立法必须及时跟上，规范物业管理活动，妥善处理小区内的问题。

立法创立新制度

解决不动产管理的课题

利西园一区建于1990年代末，属于古老的园区。

陈寒松表示，从2009年开始，管理利泽西园一区的房地产企业内部出现问题，小区物业管理服务越来越差。

利西园一区的业主，当时小区的四个大门都是开放的，没有保安值班，卫生环境很脏，居民大楼内无人打扫，11栋塔的每栋楼都只开一台电梯，每天早晚高峰都有电梯排队，

居民投诉北京市市民服务热线12345，但问题未得到处理。

陈寒松通过电话向北京市相关主管部门投诉，改变小区现状的唯一途径是召开业主大会，成立业委会，监督和协助物业服务公司履行物业服务合同。 否则，就无法解决。

在所辖城镇办事处的协助下，陈寒松等人开始筹备业主大会的召开和业委会的设立。 召开业主大会并不难，但成立业委会的过程很难。

首先，当选业委会成员有硬性要求，需要支付事业费，但很多业主对房地产企业的服务不满意，因此拒绝缴纳事业费。 为了成立业委会改善小区现状，我们向房地产企业支付物业费，但房地产企业为了阻止业委会的成立，不收我们的物业费。 陈寒松回忆说，随后经过街道办事处协调，房地产企业最终收到了房地产费。 最后，他们聘请了专业的物业管理顾问回答法律上的疑问。

但是，他们面临的最大困难是，小区近一半的业主租赁了房子，没有这些业主的联系方式，无法通知业主回小区参加业主大会的投票事业。

在街道办事处、社区等各方面的支持下，他们最终通过各种渠道联系到众多业主，动员业主们重返社区参加业主大会的投票。

经过一年多的准备和努力，年8月28日，在业主投票中，两位过半数的选票同意，利泽西园一区业委会正式成立。

之后，业委会与原房地产企业协商用什么方法改变园区现状，原房地产企业拒绝业委会监督管理，在多次协商未解决的情况下，业委会在街道监督与配合下再次召开了新一轮房地产企业的业主大会，新一轮房地产企业于去年7月上传。 随后，物业开始关闭小区入口，清理小区内乱凌乱的共享自行车，清理垃圾，改善绿化环境，维护公共设备设施。

陈寒松说，当时有了物业管理委员会制度，他们就不必千辛万苦地成立业委会，直接由街道办事处牵头成立物业管理委员会，可以处理小区物业管理的大部分课题。

物业管理委员会是《北京市物业管理条例》中新增的临时机构。

北京市物权法研究会副会长毕文强告诉《法制日报》记者，中国城市化速度非常快，社区成为城市的重要载体，社区物业管理问题也越来越重要。 设立业主大会，通过选举产生业主委员会，代表全体业主管理小区共同事务，是物权法、《物业管理条例》规定的权利，也是多个小区业主努力的方向。 但是，在推进业主组织的过程中，由于各种原因，业主委员会的设立和运营在现实中并不理想。

毕文强认为，在此背景下，《北京市物业管理条例》设计了物业管理委员会，在小区未能召开业主大会或未能选举业主委员会的情况下，属地乡镇街道推进了物业管理委员会的设立，成为业主组织的临时组织。