“北京学区房分布失衡 东城西城海淀朝阳占7成”

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北京学区房统计数据调查:“东西海朝”四区占七成

看了一个多月的房子，在北京从业近10年的李英越来越焦虑，看着女儿年下半年进入小学，按照规定，必须在4月完成过户登记学籍，但现实似乎比他想象的要严峻，“上周看了西城的学区室，单价14万多点， 1月10日，在北京西城区的中介店里，李英一边等待中介查询房源一边说。

为了让女儿能进入西城区某点的小学，去年国庆节前后，李英决心陆续卖掉在北京远郊投资的房产，买下小学学区室。 “我知道西城的学区室被抢了，但没想到这么抢手。 ”。

李英住在西城区和海淀的边界，员工也住在西城区，送女儿去现在住房断档的区要点小学显然不容易，李英所在的西城区是北京市要点中小学最集中的区域，也是竞争最激烈的区域。

经济注意报根据房天下公布的数据统计，北京市拥有学区房源的55所市要点小学中，西城区占15所，要点学校凝聚和稳定升学率使西城区成为北京市学区价格最高的区域。 另外，由于西城区学区室普遍建设年代久远，李英的选择尤为困难。

据不完全统计，北京市、区要点小学七成以上分布在东城、西城、海淀和朝阳4个区内，密云、怀柔、延庆和平谷4个区要点小学几乎为零。 优质教育资源的缺乏和分布的不平衡使得一些地区的要点学区室成为抢滩资源。

什么是学区室

学区室有广义和狭义之分，中原地产市场总监张大伟认为，从通常意义上讲，全国所有住宅都可以称为学区室，人们平时所指的学区室专门指由要点学区室，即中小学划分的住宅小区。

说到北京，有市要点学校和区要点学校。 近年来，北京市教委将重点学校列入重点学校名下，成为重点学校的分校或支部。 “比如，史家小学通州分校，其邻居家不是学区室吗？ ”。 张伟说。 无论广义还是狭义，学区室都很难有准确的定义。

根据房天下发布数据，在北京全市出售学区房源的438所小学中，朝阳区82所，海淀区74所，东城区62所，西城区65所，丰台区51所，这些区域也是北京市房价最高的区域。

这些学区室划分的根据是什么

张大伟表示，北京市各区学区和一个小区属于哪个学区、哪个学校，由北京市教委统一划分，以千人为单位结合分配一个地区的教育资源和人口密度。

首先，北京市各区产生一定数量的学区，人口密度大的区如朝阳区学区多，相反人口密度低的区学区也少。

根据公开数据，海淀区共分为17个学区，朝阳分为15个学区，东城为8个学区，西城为11个学区。

每个学区有不同数量的学校，根据近邻入学的不同，基本上每个学区每个学校都有对应的一个或多个小区，这些小区的住宅是广义的学区室，要点学校的学区室是竞争激烈的狭义学区室。

根据这个划分，既有只对应一个小区的学校，也有对应多个小区的学校。 同样，有些小区只面对一所学校，而另一些则分成多所学校。 因此，在同一小区内，既有作为热点学区的住宅，也有作为普通学区的住宅。

这就是所谓的单校切割和多校切割的区别，单校切割是指为一所学校划定一个区域，满足条件就可以进入这所学校。 所谓多所学校的划片，就是为多所学校划定一个地区，符合条件的就选择其中一所学校。

在多所学校的切割过程中，如果一所学校是积分学校，而另一些不是积分学校，在积分学校完成招生计划后，学生会主动向该地区的学生派遣计算机。 即，作为抽签方法决定学生进入哪个学校。

7成以上的学区室集中在4个区

在北京二手房市场，要点学区房价格涨幅大于普通学区房，以西城区为例，从年8月至年1月，二手房成交均价上涨19636元/平方米，同期要点学区房均价上涨24600元/平方米。

在二手房行业，中指院报告称，北京要点学区房供应套数仅占全市存款住房的10%左右，而且北京要点学区房分布不均衡，根据北京十三五规划中人口疏解政策的不同，各地区入学难度也各不相同。

《北京市教委关于年义务教育阶段入学工作的意见》要求，北京户籍或非北京籍适龄儿童按照各区教委规定的学校服务片参加人口新闻采集，近期免试入学。 北京户籍适龄儿童需要提供入读学校所在区的居住说明书，北京籍适龄儿童需要其父母或其他法定监护人持有在北京的工作说明书、在北京的实际住所说明书、所有家庭的户口本、在北京的暂住证和在户籍所在地出具的当地监护说明书等相关资料。

具体入学条件由各区教委规定，东城区和西城区不仅在本区实际居住(不动产和公租房)，还要求家长在本地区就业，从而大大提高了入学门槛，但海淀和朝阳等地区条件相对较广，各学校也设定了不同的入学门槛。

但是，无论在哪个地区、哪个积分学校，房地产都是绝对的指标，积分学区室不断被炒作和争夺。

李英毕业就业后，一直住在西城区，相关条件比较齐全，但如果想让女儿进入要点小学，他必须有要点学区房。

根据房天下发布房源数据，北京市有学区房供应的市要点和区要点小学175所，其中东城、西城、海淀和朝阳4区超过72%，单西城区39所，大兴、通州、昌平、顺义、房山、石景山、门头沟。

中指院报告显示，从教师配比看，西城区1:15.1，东城区1:13.67，海淀区1:21.06，朝阳区1:16.67，东城区、西城区入学条件比较苛刻，教师配比相对缓和，海淀区教师

从中考率来看，中考率超过550分，占全体考生的比例，东城25.5%、海淀25.41%、西城22.06%、朝阳14.19%，而且在高考中海淀一本的升学率最高，西城保持固定录取率。

学区室资源丰富，这些地区的房价也很坚挺，同一地区、同一质量的住宅、要点学区室和普通住宅的平均价格差达到了30%。

以海淀区知春路附近的某小区为例，基本条件都一样，但积分的中小学入学名额均价在11万元左右，而积分学区的价格不在8万元左右，在价格较高的西城区，这个差距更大。

要点学区的房间价格相差很大

在北京市要点学区的房间价格上，西城区最高。

目前政府部门和相关机构没有北京学区房的详细权威数据。 据房天下数据统计，北京市要点学区房最高价格前10名中，7名位于西城区，其中宏庙小学、皇城根小学和奋斗小学学区房最高均价突破17万元/平方米，排在第10位的中关村三小学区房最高均价为14.8万元。

区积分学区室价格最高的前10所学校中，西城区也占7所，价格比市积分学区室低2万元/平方米，其中西单小学、西什库小学和力学小学的最高均价均突破15万元/平方米。 其他三个地方都在东城区，价格也突破了13万元/平方米。

在4所积分学区房资源丰富的区域中，价格相对较低，学校分布相对均衡，市积分最低均价10所学校中，朝阳区花家地实验小学最低均价最低，为35697元/平方米，为东城区北京第一师范附属小学的

除价格外，对于学区房购房者来说，房源也是值得关注的因素，一个市的要点学校对应一个小区的平均供应量，因此海淀区和东城区的供应比较紧张，其中北师大实验小学零供、天坛东里小学两个小区供应量38套，北京第一师范东里小学，

要点据区学校对应学区室介绍，朝阳区三里屯小学供给量3套，朝阳外国语学校北苑分校小学部供给量32套，西城区北长街小学学区室供给量5套，传媒大学附属8个小区供给量也不过71套。

但是，部分地区学区机房供应量充足，根据各地区一所积分学校房源平均供应量，崇文小学各地区平均供应量1262套，北工大附中第一城国际校区1181套，望京实验学校832套。

与北京全市供应量相比，要点学区室供应量明显偏低，根据中指院的数据，北京存量室市场上，要点学区室的占有率仅为10%左右，多为老破小，住房龄超过15年的要点学区室占有率超过65%。

李英最喜欢的小学对应28个小区，均价从6万到16万不等，他某小区均价14万/平方米，不是价格最高的小区，“两年前我同事买的这个小区7万多，现在涨到了14万。” 这意味着李英同事的房产两年增值1000万元以上。

李英住的小区是高级公寓，平均价格也达到了12万元/平方米，“我现在住的环境比这个至少强10倍，但是价格不比这个贵！ ”。 李英也抱怨学区房价格坚挺，但从投资因素考虑，也认为值得开始。

(本论文中学区房数据均根据房天下公开数据、或房天下公开数据整理而成，仅供参考。 ）

经济注意新闻记者田国宝